מה ההבדל בחוק בין נדל"ן מסחרי לפרטי

תחום הנדל״ן תמיד היה אחד מתחומי ההשקעות השכיחים ביותר בשוק הפיננסי, לכן אנשים רבים עם השנים מגיעים להבנה שהחזקת נכס כזה, יכול להיות בעל ערך עצום עבורם ופוטנציאל לתשואה גדולה ומשמעותית.

חשוב להבין שיש היבטים שונים של מיסוי בענף כל כך גדול, בטח ענף שממשיך עוד להתפתח. לפני שתיכנסו לעולם הזה, חשוב שתכירו את החוק וההסדרים החלים על עולם הנדל״ן המסחרי לעומת עולם הנדל״ן הפרטי, אלו דברים שכל צרכן צריך להכיר.

השקעה בנדל״ן

אנשים נכנסים לתחום הנדל״ן מסיבות רבות, גם נדלן מסחרי וגם פרטי, מדובר בנתיבי השקעה שונים הנחשבים רבות לא בטוחים, כמו מניות שם יש הרבה תנודה. אך הצורך בחללים ובשימוש בהם איננו נגמר, ולכן זה הפך למוצר בעל ביקוש רב שלא נראה מתי יסתיים ואם יסתיים הביקוש אליו.

השקעה דרך מניות

נתיב השקעה שהרבה לא מודעים אליו, קיים באמצעות קרנות אשר מאפשרות להחזיר בכל ההטבות של החזקת נכס נדל״ן מבלי שתצטרכו לשאת את החובות המתלוות לנכס כזה.  הכוונה היא שבמקום להיכנס לתחום של דירות או חנויות להשכרה שאתם מחזיקים ומשכירים או מוכרים, אתם קונים מניות בקרן, שזו חברת אחזקות אשר משכירה בעצמה נכסי נדל״ן מסוגים שונים.

סוגי המיסים

• מע״מ – מס ערך מוסך, משלמים אותו בעסקאות בין חברות שונות והוא אינו חלק מעסקאות בין אנשים פרטיים. כאשר חברה רוכשת קרקע מגוף אחר, היא תצטרך להוסיף מע״מ על שווי העסקה, אשר ילך לידי המחוקק. אילו מדובר במקרה של אנשים פרטיים אשר חוברים לחברות כשיתוף פעולה עסקי נקודתי, האגם הפרטי יהיה פטור מתשלום מע״מ והחברה תהיה מחויבת לכך.
• מס רכישה – מדובר במס על הרוכש בגים ביצוע עסקת הנדל״ן, המס מתעדכן מידי כמה שנים ונקבעות מחדש מדרגות מס רכישה. גובה המס משתנה בהתאם לכמות הנכסים שיש ברשותכם.
• מס שכר דירה – יש שלושה מסלולים בהקשר הזה, הראשון הוא מסלול פטור ממש כל עוד אתם מרוויחים פחות מסכום מסוים בחודש אשר שנקבע בחוק. אך אם אתם בעלי מספר דירות, תוכלו לבחור בין שני מסלולים, עשה אחוזים מס מההכנסות של שכר הדירה או מס שולי על רווח מתוך הכנסות בעל הכנס. כל בחירה משתנה בהתאם לנסיבות וכושר ההשתכרות השוטף.
• מס שבח – מס המוטל על הרווח הנקי שלכם מהעסקה, ההבדל בין עסקה מסחרית לפרטית מתבטא בכך שבעלי דירה אחת אשר משמשת למגורים הם אינן נדרשים לשלם מס שבח במועד המכירה, מכיוון שהמחוקק מכיר בכך שאם הם יחליטו למכור את נכס הנדל״ן זה נובע מרכישת דירה חדשה או תשלומי חובות. אך אם מדובר בעסקה שמטרתה היא רווח, כנראה שבעל הכנסים עוסק בסחר בנדל״ן ומס השבח יחושב בהתאם לתמורות שחלו על הנכס בזמן שהחזיק בו.

לסיכום

אם הפכתם לבעלים של נכס מסחרי שאתם רוצים להשכיר או קניתם דירה עבור בני משפחה, חשוב שתכירו את המיסים שאתם מחויבים להם על פי החוק. ההבדל החשוב בין הסוגים נמצא בשוני המיסוי שקראתם לעיל. לפני כל צעד משמעותי שכזה, בטח ההיכנסות לעולם הנדל״ן, חשוב להכיר את כל הצדדים האלו ולהכין את עצמכם למה שתצטרכו להתמודד איתו בתוך התהליך.