יש הרבה אנשים שכאשר הם שומעים את המושג תמ"א 38, הם נוטים להבהל או לסגת אחורה מהעסקה, וברוב המקרים הם לא ידעים אפילו ממה הם צריכים לחשוש ואילו דברים עליהם לבדוק כאשר הם מחליטים לרכוש
נכס שעומד לעבור תמ"א 38.
מה ההבדל בין רכישת דירה חדשה לבין רכישת דירה שעומדת לעבור תמ"א 38
ראשית חשוב לציין, שמבחינת ההסכמים והחוזים אין הרבה הבדל, לפחות לא ממבט ראשוני, אך יש דברים שמאוד חשוב מצד הקונה לשים לב אליהם לפני שהוא מבצע עסקה כזו. על התמ"א 38 חלים עדיין החוקים והכללים שקיימים גם על רכישת דירה מקבלן.
מה זה בעצם עסקה שתמ"א 38 נכללת בה?
עסקה כזו היא מעין עסקה של יד רוחצת יד, מכירת זכויות בנייה לקבלן שתמורתן הוא נותן שירותי בנייה לכשהמבנה יעבור את התהליך של התמ"א. אלא אם מדובר בתמ"א 38/1 (פרוייקט שימור וחיזוק של מבנה) שבו התמורה שבעל הדירה מקבל היא בעצם הרחבה או שיפור של תנאי המבנה כמו לדוגמא, הוספת מעלית או מרפסת לדירתו.
יש הבדלים גם בתוך העניין הזה, תמ"א 38/1 מתעסק בשיפוץ ושימור מבנה לעומת תמ"א 38/2 שמתעסק בהריסת מבנה או לחילופין בפרוייקט של פינוי בינוי לאותו המבנה.
בעסקה תמ"א חשוב לשים לב שיש קווים וגבולות ברורים לשני הצדדים שמגבילים את הזכויות והחובות שיש לצדדים על המבנה על מנת שלא יעשו שינויים שלא לצורך ויפגעו באחד הצדדים.
איך נחתם החוזה
כמו בכל עסקה רבת משתתפים החוזה נחתם בשלבים ומתחלק לחתימה על ידי כל המובילים והנותנים בדבר לאחר מכן לכל אלו אשר שלא תומכים ולא מתנגדים "יושבים על המדוכה" ולאחר מכן ישארו לכל אלו אשר מתנגדים לפרוייקט.
ישנם רוכשי דירות שחושבים שמספיק רוב של בעלי דירות שיחתמו אך חשוב לשים לב לכך שיש חובה על מנהל הפרוייקט שתהיה חתימה מכל בעלי הדירות על ההסכם או שהוא לא יוכל לצאת לפועל.
לאחר שמתקבלת הסכמה על ידי כל בעלי הדירות עוברים לשלבים הבאים הכוללים רישום של הפרוייקט על ידי לשכת רישום המקרקעין על מנת להפוך את זה לרשמי, מקבלים עותק של הסכם התמ"א על כל נספחיו, יש לקבל אישור עורך דין קניית דירה מקבלן שמייצג את בעלי הדירות, ב"כ שלהם וכך התהליך מתגלגל ועל מנהלי הפרוייקט להשיג מגוון אישורים וחתימות מכל הצדדים בעניין. לבדוק סיווג של הקבלן המבצע, לקבל אישור ייפוי כוח מבעלי הדירות.
הליכי רישוי, לבדוק היתרי בנייה שניתנו לפרוייקט, לדווח למיסוי מקרקעין ולקבל טופס 50, יש לבדוק מה הן הבטחונות והערוביות שיש לרוכש הדירה, מכיוון שישנם הבדלים גם בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2.
לסיכום
ישנם כמה הבדלים ברכישת דירה עם עו"ד תמ"א 38 ויש להיות ערניים לחוזה ולפרטים בו.
