מירי יעקב גביש: "ככה אני מצילת עסקאות שנראות אבודות לגמרי"

המעבר הנדל"ני מחלום לכאב ראש: כשהעסקה נתקעת, המומחיות המשפטית היא המפתח

רכישת נכס, בין אם מדובר בדירת מגורים ראשונה, נכס להשקעה או קרקע חקלאית, היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה והמורכבת ביותר שאדם יבצע בחייו. היא מלווה בהתרגשות, ציפיות  ואינספור נקודות תורפה משפטיות ובירוקרטיות. מחקרים עדכניים, כמו אלה שמפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), מראים על עלייה עקבית במספר עסקאות הנדל"ן מדי רבעון, אך לצד הגידול הזה, עולה גם מספר הסכסוכים והמקרים שבהם עסקאות נקלעות למבוי סתום. סטטיסטיקה לא רשמית מקרב עורכי דין מומחים בתחום מעידה על כך שכ-20% מהעסקאות נתקעות או נמצאות בסכנת ביטול עקב פערים משפטיים, תכנוניים או ליקויי גילוי.

במצבים אלה, שבהם הזמן הוא קריטי והכסף של הצדדים נמצא בסכנה, נדרש לא רק ידע משפטי רחב, אלא גם יכולת אסטרטגית, יצירתיות ואומץ לראות את הפתרון מעבר לבעיה. אלו בדיוק התכונות שמייחסים לקבוצת עורכי הדין המצומצמת שמתמחה ב"הצלת" עסקאות מקרקעין קורסות.

הלחץ בעסקאות רכישה מקבלן: איחורים וליקויי בנייה

אחד התרחישים הנפוצים ביותר שמעמיד עסקה בסכנת קריסה הוא רכישת דירה מקבלן. הרוכשים מחכים שנים רבות, משלמים את התמורה כנגד קבלת הבטחה, אך בפועל נתקלים בעיכובים מתמשכים במסירה. חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 מגן על הרוכשים ומחייב קבלנים לשלם פיצוי על איחור, אך הדרך לקבלת הפיצוי אינה פשוטה. קבלנים רבים מנסים להשתמש ב"כוח עליון" או בתירוצים כגון "שינויים שביקש הלקוח" כדי להתנער מאחריותם החוקית. במקרים כאלה, עורך הדין הופך לגורם המכריע המבדיל בין לקוח מפוצה לבין לקוח שנותר עם נזק כלכלי ועוגמת נפש.

"כשאני רואה עסקאות שמגיעות אליי עם איחור של שנה ומעלה, אני יודעת שצריך לחשוב מחוץ לקופסה," אומרת עו"ד מירי יעקב גביש, מתמחת בדיני מקרקעין ובעלת ניסיון רב בליווי עסקאות מורכבות. "הקבלנים מנסחים את החוזים שלהם בדרכים שמקשות על התביעה. התפקיד שלנו הוא לחשוף את הסעיפים האפורים ולהשתמש בפסיקות עדכניות, כמו פסיקות בית המשפט העליון, כדי לחייב אותם לעמוד בהתחייבויות."

הצלת עסקה יכולה להיות בהכנת תביעה מדויקת לפיצויים, או לעיתים – בגיבוש הסדר מהיר וחכם מול הקבלן המונע את הצורך בהליך משפטי ארוך ויקר.

המקרה המורכב של פירוק שיתוף במקרקעין

תרחיש נוסף שבו עסקאות רבות "מתפוצצות" הוא כשהן נוגעות לנכסים משותפים, לרוב כאלה שהתקבלו בירושה או נרכשו על ידי שותפים עסקיים. נכסים אלו הופכים לעיתים קרובות למוקד של סכסוכים אמוציונליים וכלכליים, כאשר צד אחד רוצה למכור או לפתח את הנכס, והשני מסרב.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע כי לכל שותף יש זכות לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. למרות שמדובר בזכות יסודית, בפועל, פירוק שיתוף דורש מקצועיות ניכרת. אם אין הסכמה בין השותפים, בית המשפט הוא זה שיכריע. במקרים רבים, בית המשפט יורה על מכירת הנכס למרבה במחיר (כינוס נכסים), וזהו לרוב הפתרון הפחות רווחי לשותפים.

הפתרון הטוב ביותר, הוא זה שבו עורך הדין מצליח לגבש הסכם פשרה חכם ומחוץ לכותלי בית המשפט. במקרים כאלה, נדרשת יכולת גישור גבוהה ושליטה מלאה הן בדיני המקרקעין והן בדיני הירושה (במקרה של יורשים).

"במקרים שבהם השותפות הרוסה, המטרה שלי היא להביא את הצדדים להבנה שהפתרון המהיר והרווחי ביותר הוא זה שיגובש בהסכמה מלאה. זה חוסך עשרות ומאות אלפי שקלים בעלויות משפטיות ומשאיר בידי הלקוחות את הרווח הראוי,"

מסבירה עו"ד יעקב גביש. למירי יעקב גביש עורכת דין מקרקעין יש שיעור הצלחה גבוה בהגעה להסכמי פשרה בתחום זה, עקב הניסיון שלה לנתח את התיק לא רק מהזווית המשפטית, אלא גם מהזווית הכלכלית-פסיכולוגית של הצדדים המעורבים.

חשיבות הבחירה בעו"ד ממוקד מטרה

בשוק רווי עורכי דין, הבחירה במקצוען בתחום המקרקעין שאינו רק מנסח חוזים, אלא "איש קרב" שיודע לנווט בשטח המורכב, היא קריטית. משרד המשפטים מדגיש כל הזמן את הצורך בעורך דין שמלווה את הלקוח לאורך כל התהליך – מרגע בדיקת הנכס ועד לרישום הסופי בטאבו. הצלת עסקה נדל"נית יכולה להתבטא בכמה דרכים:

1. בדיקת נאותות חסרת פשרות: חשיפת חובות, שעבודים או ליקויים תכנוניים נסתרים.
2. ניהול משא ומתן אגרסיבי: דרישה לשינוי סעיפים מסוכנים בחוזה המכר (במיוחד מול קבלנים).
3. שימוש בכלי הליטיגציה בחוכמה: שיגור מכתבי התראה חזקים וממוקדים, המבהירים לצד השני כי הלקוח נחוש ויודע את זכויותיו.

בסופו של דבר, עסקאות נדל"ן הן עסקאות אנושיות, וכשמדובר בסכומי כסף משמעותיים, הלחץ והחששות עלולים לשבש את שיקול הדעת. היכולת לזהות "עסקה אבודה" בשלב מוקדם, ולנסח אסטרטגיה חדה ונקייה להצלתה, היא כישרון נדיר שאינו נלמד בכל בית ספר למשפטים. במקום שבו נגמרת הסבלנות של הלקוח, מתחילה העבודה המקצועית האמיתית של עורך הדין המנוסה.