אילו חוקים חלים על מתווכי נדל"ן?

למרות הLifestyle –  והעמלות הגבוהות שנראה שמתווכי נדל"ן מרווחים, חשוב לדעת שלא כל הנוצץ הוא זהב, ולא כל אחד יכול לעשות מה שמתחשק לו.

קיימים חוקים וכללים שחלים על מתווכחים הדואגים לשמירה על הגינות העסקאות.

חוק הגנת הדייר: האם הוא באמת מגן על מישהו?

מתווכי נדלן, לא יכולים לגבות עמלות בעסקה שחוק הגנת הדייר חל עליה. אך חשוב לדעת, שחוק זה חוקק מלכתחילה על מנת להגן על דיירים מעוטי יכולת. מעטים המקרים שבו הוא עדיין קיים, וזאת רק מפני הקושי לצאת מאותו חוזה.

זהו חוק דרקוני משנת 1972 שמעניק לדייר זכויות לא הגיוניות, כמו לא לפנות את הדירה למרות עיקובים בתשלומים, ואף להעביר את אופציית השכירות בירושה ללא הסכמתו של בעל הדירה. לכן היום נהוג בחוזי שכירות להצהיר כי החוזה אינו כפוף לחוקים אלו.

זכאות לעמלת תיווך: לא בכל מחיר

המתווך יקבל את עמלת התיווך רק בתנאי שהיה "גורם יעיל" בסגירת העסקה, בתנאי שתנאי התיווך והעמלות נחתמו מראש, וכמובן רק בהנחה שהמתווך מחזיק רישיון לכך.

שכן, אם המתווך לא עומד באחד מקריטריונים אלו, רשאים הצדדים לא לשלם לו עמלה, מכיוון שהעסקה שנחתמה איננה כבילה.

חתימת בלעדיות: בלעדי או בלעדיי?

המתווך רשאי לקבל "בלעדיות" על שיווק הנכס, כלומר להיות הגורם היחיד בתקופת זמן אשר פועל לקידום מכירתו/השכרתו. זכות זאת מסייעת להגדיל את סיכוייו של המתווך להפוך ל"גורם יעיל" ובכך לקבל את העמלה המיוחלת.

חשוב לציין שהבלעדיות מוגבלת לתקופה החתומה מראש, וכן אמורה להיחתם במסמך נפרד מזה של חוזה התיווך.

גורם יעיל או גורם סביל?

על מנת שהמתווך יהיה זכאי לקבל עמלה על מכירת/השכרת הנכס, עליו להוכיח כי עשה פעולות משמעותיות על מנת לקדם סגירה של העסקה. כלומר, פרסום הנכנס דרך מגוון ערוצים לרבות אינטרנט, על המתווך לקיים פגישות ולנסות למצוא רוכשים פוטנציאלים – על מנת להיחשב "גורם יעיל".

מומלץ לפנות משרדים או מתווכחים כמו המקצוענים בנדל"ן, על מנת לוודא שאכן הנכס יפורסם ויקודם באופן שוטף ושהאינטרסים המשותפים ימומשו.

מה חייב להיות כתוב בחוזה תיווך?

החוזה הוא קריטי, שכן בלעדיו קשה למתווך להפעיל סמכות משפטית כלשהי בגביית עמלת התיווך. לכן, יש מספר פרטים שחייבים להופיע בחוזה על מנת שהעסקה תהיה כבילה והם:

1. פרטים מזהים של המתווך ושל בעל הנכס, לרבות שמות, כתובות ומספרי תעודת זהות.
2. מחיר הנכס/מחיר השכירות המבוקשים.
3. סכום או אחוז העמלה המיועדת לתשלום.
4. מידע ותיאור הנכס והעסקה (מכירה/השכרה).

לסיכום

תיווך היא כבר מזמן לא מילה גסה – כשאין לנו זמן או ידע  שווה לעיתים לעשות מיקור חוץ, ומרגיע לדעת שישנם חוקים המגנים הן על הרוכשים/קונים והן על המתווכים על מנת ליצר קרקע הוגנת לביצוע עסקאות נדל"ן.